De ingreso bruto a rentabilidad neta
El punto de partida es sencillo: tarifa media por noche × noches disponibles × ocupación. Pero ese resultado es ingreso bruto, no beneficio. Después deben descontarse todos los costes necesarios para operar el activo.
Variables de ingresos
- ADR: tarifa media realmente obtenida, no la tarifa máxima de temporada alta.
- Ocupación: noches vendidas sobre noches disponibles.
- Estacionalidad: mezcla de temporada alta, media y baja.
- Descuentos: promociones, estancias largas y comisiones de canal.
Costes que suelen olvidarse
- Comisión de gestión.
- Airbnb, Booking y pasarelas de pago.
- Personal, limpieza y lavandería.
- Electricidad, agua, internet y consumibles.
- Piscina, jardín y mantenimiento preventivo.
- Reparaciones y reposición de mobiliario.
- Seguro, administración, licencias e impuestos aplicables.
- Reserva por meses de menor ocupación.
Ejemplo de sensibilidad
Una villa de 180.000 € con ADR de 145 € y 68% de ocupación produciría un ingreso bruto teórico distinto de la misma villa con 52% de ocupación. Si además los costes suben del 35% al 45%, el ROI neto cambia de forma material. Por eso nuestra calculadora permite modificar las variables en lugar de enseñar un único retorno.
No mezclar renta y plusvalía
El rendimiento por alquiler y la posible revalorización son dos fuentes de retorno distintas. La plusvalía no se realiza hasta que existe una venta y depende de que haya comprador, liquidez y un precio superior. Presentar ambos componentes como si fueran ingreso anual garantizado puede inducir a error.
Cómo comparar dos villas
Utiliza el mismo método para ambas: mismo criterio de gastos, ocupación conservadora, reserva de mantenimiento y horizonte temporal. Compara además años restantes del leasehold, coste de renovación y calidad de construcción.
Datos macro vs. datos del activo
Las estadísticas de turismo de Indonesia ayudan a entender tendencia, pero no predicen la ocupación de una villa concreta. Para una decisión de inversión pesan más los comparables de la microzona, las reseñas del operador, la tarifa obtenida por activos equivalentes y la oferta futura.
Preguntas frecuentes
No existe un ROI universal. Debe calcularse con datos del activo, zona, ocupación, ADR y costes. Los escenarios de la web son orientativos.
Puede ser cualquiera de los dos. Pide siempre una definición por escrito y un desglose de gastos.
Utiliza escenarios conservador, base y optimista basados en comparables de la misma microzona y tipología.
Fuentes públicas de referencia
Para los datos macro y jurídicos de contexto priorizamos fuentes públicas u oficiales. La información de cada proyecto debe verificarse por separado.
